Isı Yalıtım Kararı Nasıl Alınır?
Yasal Süreç ve İzlenecek Adımlar
Binalarda ısı yalıtımı (mantolama) hem enerji tasarrufu hem de yasal gereklilik açısından büyük önem taşır. Ancak apartmanlarda veya site yönetimlerinde bu uygulamanın yapılabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde karar alınması gerekir.
1. Yasal Dayanak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Isı yalıtımı, binanın ortak alanlarına (dış cephe, çatı, bodrum gibi) müdahale gerektirdiği için ortak karar alınması zorunludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42
"Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır."
👉 Yani kat maliklerinin yarısından fazlası ve arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır.
2. Isı Yalıtım Kararı Alma Aşamaları
A) Apartman Genel Kurul Toplantısı
-
Apartman/Site yöneticisi veya denetçi, gündeminde “ısı yalıtımı/mantolama” olan bir genel kurul toplantısı çağrısı yapar.
-
Tüm kat maliklerine en az 15 gün öncesinden yazılı davet gönderilir (imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla).
-
Toplantı gündeminde şu maddeler yer almalıdır:
-
Isı yalıtımı kararı
-
Uygulama yöntemi
-
Firma seçimi
-
Ödeme planı
-
B) Oylama ve Karar
-
Toplantıya katılan kat maliklerinin en az %50’si + arsa payı çoğunluğu kararı onaylarsa, mantolama yasal olarak uygulanabilir.
-
Karar karar defterine yazılır ve tüm kat malikleri imzalar.
3. Uygulama Aşaması
-
Teklif alınması: En az 2–3 firmadan yazılı teklif alınır.
-
Firma seçimi: Seçilen firma ile sözleşme imzalanır.
-
Proje ve ruhsat işlemleri: Gerekirse belediyeye başvuru yapılır.
-
Uygulama: Denetimli ve şartnamelere uygun bir şekilde uygulanır.
-
Ödeme planı: Tüm kat maliklerinden arsa payına göre ücret talep edilir.
4. Kat Malikleri Karara Uymak Zorunda Mı?
Evet.
Kat malikleri arasında karara katılmayan veya ödeme yapmak istemeyenler olsa dahi, çoğunlukla alınan karar tüm malikler için bağlayıcıdır.
📌 Madde 20 gereği, ortak giderlere katılmayan kat maliklerinden hukuki yollardan aidat ve ödeme talep edilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
5. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) ve Zorunluluk
Isı yalıtımı yapılan binaların EKB’si alması kolaylaşır.
-
Yeni binalar için EKB zorunludur.
-
Mevcut binalar alım, satım, kiralama işlemlerinde EKB ibraz etmek zorundadır.
ÖZET
1
Toplantı Çağrısı
Yönetici, ısı yalıtımı gündemiyle genel kurulu toplar.
2
Oylama
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.
3
Uygulama
Karar alındıktan sonra firma ile anlaşılır ve işlemler başlar.
4
Yasal Geçerlilik
Karara katılmayan malik bile ödeme yapmak zorundadır.
TAVSİYE
Isı yalıtımı gibi önemli uygulamalar, hem binanın değerini artırır hem de uzun vadede ciddi enerji tasarrufu sağlar. Yasal sürece uygun ilerlemek, doğabilecek anlaşmazlıkları en aza indirir.
